Découvrez comme générer des revenus pour votre retraite grâce à l’immobilier locatif : effet de levier, fiscalité optimisée et transmission.

À l’heure où le financement des retraites devient incertain, nombreux sont ceux qui cherchent des solutions concrètes pour bâtir des revenus complémentaires durables. L’immobilier locatif, bien structuré, est l’un des leviers les plus puissants pour y parvenir.

Commencez par votre capacité d’emprunt : un levier puissant

Un des plus puissants outils de maximisation de la rentabilité est l’effet de levier. Celui-ci dépend non pas de l’épargne mais de la capacité d’endettement. Tant que vous êtes en activité, vous pouvez mobiliser un crédit bancaire pour financer un bien.

Avec ce prêt, vous achetez un bien immobilier. Les loyers perçus constituent un revenu régulier qui vient couvrir le remboursement du crédit. La part à financer par emprunt dépendra directement de l’apport initial et du rendement locatif.

Vous ne vous contentez donc pas de placer votre épargne : vous investissez un capital emprunté, que vous remboursez en partie avec les loyers.

Effet de levier et valorisation du patrimoine

Ce mécanisme de l’effet de levier du crédit permet de faire croître votre patrimoine plus vite que si vous deviez tout financer en fonds propres.

Deux bénéfices principaux :

• Remboursement progressif du capital par les loyers.

• Valorisation du bien avec le temps (hausse du prix de l’immobilier).

Vous créez ainsi une rente future sans effort d’épargne démesuré, tout en capitalisant.

Le bon régime fiscal : la location meublée en société

La forme la plus efficace pour optimiser cet investissement reste la location meublée au régime réel, soumis au régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Pourquoi ?

• Vous pouvez amortir comptablement le bien et les meubles, c’est-à-dire déduire chaque année leur perte de valeur.

• Vous pouvez déduire les charges réelles : intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, taxes…

• Résultat : si bien structuré, l’opération dégage un résultat comptable net nul, voire négatif pendant la durée de remboursement du crédit. Vous percevez des loyers mais ne payez pas d’impôt.

Préparer la transmission : la donation en nue-propriété…

L’idéal est de se soucier de la transmission en amont de la constitution du patrimoine. C’est ici que la donation en nue-propriété prend tout son sens.

En ayant pris soin de céder la nue-propriété à vos héritiers (et en conservant l’usufruit) dès le début de l’opération, vous:

• Continuez à percevoir les loyers jusqu’à votre décès.

• Réduisez la base fiscale de la transmission.

• Profitez des abattements fiscaux (100 000 € par parent et par enfant, tous les 15 ans).

• Anticipez la succession sans désorganiser votre stratégie de revenus.

Vos enfants deviennent plein-propriétaires du bien au moment du décès, sans s’acquitter de droits supplémentaires.

…et pourquoi pas via une SCI ?

En ayant logé l’investissement en SCI (Société Civile Immobilière) et donné la nue-propriété des parts à vos héritiers, vous:

• Evitez l’indivision entre les héritiers.

• Gardez les pleins pouvoirs sur la gestion des biens immobiliers, y compris le droit de le céder.

Inconvénient de l’opération : La fiscalité de la plus value

• La loi de finance 2025 a mis fin à une anomalie fiscale, et avantageuse, qui permettait de ne pas tenir compte des amortissements dans le calcul de la plus-value.

• Pour éviter cette fiscalité désormais pénalisante, il est donc préférable de transmettre le bien à ses héritiers. Vous serez fiscalisés sur les revenus locatifs à votre retraite, mais jamais de la plus-value. Et vos enfants non plus puisque la transmission purge cette plus-value au décès.

Conclusion : la retraite se construit aujourd’hui

 L’immobilier locatif n’est pas un pari. C’est un outil rationnel, prévisible, maîtrisable, qui vous permet de substituer à l’incertitude publique une stratégie privée solide.

En tant que CGP, nous vous accompagnons sur l’ensemble de la chaîne de valeur :

• Recherche de biens à haut rendement net, compatibles avec votre effort d’épargne et vos objectifs de revenus.

• Création du schéma comptable et juridique optimal : régime fiscal, amortissement, statut LMNP, SCI, création de holding si l’un des conjoint est dirigeant de sa société d’exploitation…

• Structuration de la transmission : choix entre donation, démembrement ou SCI familiale, en tenant compte des impacts fiscaux sur le long terme.

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