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La fiscalité de l’immobilier : optimiser, anticiper, alléger

L’investissement immobilier reste une valeur refuge, tant pour les particuliers que pour les professionnels. Mais c’est aussi un domaine fiscalement technique. En fonction du mode de détention, de la nature du bien ou de son usage (location nue, meublée, monument classé, etc.), la fiscalité applicable varie fortement. Il existe cependant des dispositifs permettant de réduire son impôt, d’anticiper la transmission ou de diversifier

 

Les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière

L’investissement immobilier peut constituer un levier significatif de réduction d’impôt sur les revenus d’activité, à condition d’exploiter les bons outils.

 

Le déficit foncier

Ce mécanisme, applicable en cas de location nue au régime réel, permet de déduire les charges excédentaires (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion) des revenus fonciers.

Si le déficit dépasse les loyers perçus, il est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L’excédent peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

C’est une solution particulièrement pertinente pour les contribuables imposés dans les tranches élevées, et souhaitant rénover un bien locatif ancien.

 

La loi Malraux

Elle s’adresse aux investissements dans l’immobilier ancien situé dans des secteurs sauvegardés ou zones de protection du patrimoine architectural.

En contrepartie d’un engagement locatif, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 22 % à 30 % du montant des travaux, plafonnée à 400 000 € sur 4 ans.

C’est un outil de valorisation patrimoniale qui combine fiscalité avantageuse et réhabilitation de biens d’exception.

 

 

Le dispositif Denormandie

Similaire au Pinel (non reconduit depuis 2025), le dispositif Denormandie s’applique à l’immobilier ancien avec travaux, situé dans les communes labellisées «Cœur de ville».

Il offre une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % de l’investissement (achat + travaux), répartie sur 6, 9 ou 12 ans.

Ce dispositif vise à encourager la rénovation du parc locatif ancien en centre-ville, tout en allégeant la fiscalité des investisseurs.

 

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Mis en place en 2018 en remplacement de l’ISF, l’IFI ne concerne que le patrimoine immobilier non professionnel.

Le seuil d’entrée

L’IFI s’applique aux foyers fiscaux détenant un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros. Mais l’impôt est ensuite calculé à partir dès 800 000 €.

Les actifs exclus

Les biens professionnels sont exonérés, à condition d’être nécessaires à l’activité principale du contribuable. Cela inclut, sous conditions, certains locaux détenus via une société d’exploitation.

Les actifs concernés

L’IFI prend en compte :

  • La résidence principale (avec un abattement de 30 %).

  • Les résidences secondaires.

  • Les immeubles locatifs.

  • Et les parts de SCPI ou d’OPCI investies dans l’immobilier, au prorata de leur valeur immobilière.

Même lorsque les biens sont détenus via une société, ils entrent dans le calcul, sauf exception (société opérationnelle, détention minoritaire…).

 

L’usufruit

Le détenteur de l’usufruit est redevable de l’IFI sur la valeur en pleine propriété du bien, même si la nue-propriété a été transmise.

Ce point doit être anticipé dans toute stratégie de transmission.

 

Location meublée : des régimes très avantageux

La location meublée offre une fiscalité souvent plus favorable que la location nue.

 

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Accessible à tout contribuable dont :

  • Les recettes locatives meublées sont inférieures à 23 000 €/an, ou

  • Représentent moins de 50 % des revenus globaux du foyer.

Les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Deux options :

  • Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 %.

  • Régime réel : permet de déduire toutes les charges et amortir le bien, le mobilier, les frais d’acquisition, etc.

L’imposition est souvent quasi nulle pendant 10 à 15 ans.

 

Le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel)

Ce statut s’applique si les recettes issues de la location meublée dépassent 23 000 € et représentent plus de 50% des revenus du foyer fiscal.

Il permet d’imputer un déficit sur le revenu global, et offre une exonération partielle des plus-values sous certaines conditions, mais il implique aussi une affiliation au régime social des indépendants.

La location meublée de tourisme classée

Applicable si les recettes meublées :

  • Dépassent 23 000 €, et

  • Représentent plus de 50 % des revenus du foyer.

Avantages :

  • Possibilité d’imputer les déficits sur le revenu global,

  • Exonération partielle ou totale de la plus-value en cas de revente (sous conditions),

  • mais affiliation obligatoire au régime social des indépendants.

 

La location meublée de tourisme classée

Il s’agit d’un régime réservé aux biens classés « meublés de tourisme ». Il ouvre droit à un abattement désormais de 30% dans le régime micro-BIC (avec un plafond de 15 000€) et 50% pour les meublés de tourisme classés (et un plafond de 77 700€). Cependant, il faut que le bien soit classé officiellement et respecte certaines obligations (durée de location et déclaration en mairie).

Au-delà de ces plafonds, le régime de déclaration au réel est obligatoire.

Meublé vs location nue : un avantage net

La location meublée au régime réel permet de :

  • Amortir le bien (ce qui n’est pas possible en location nue).

  • Déduire de nombreuses charges (intérêts, assurances, frais d’agence…)

  • Minimiser l’imposition sur les loyers.

De plus, les baux sont plus courts (1 an) et souples, ce qui donne plus de flexibilité à l’investisseur.

Cependant, la loi de finances 2025 a prévu d’intégrer les amortissements passés dans le calcul de la plus-value, ce qui réduit l’intérêt fiscal de la location meublée à la revente.

Pour éviter cela, il est judicieux de prévoir une transmission familiale plutôt qu’une revente : la plus-value ne sera alors jamais fiscalisée.

 

 

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